Menambah atau Menurunkan Nilai Tanah?

Itu hanya kebenaran dalam ungkapan "tanah akan selalu menghargai nilainya karena mereka tidak membuat lebih dari itu" ditemukan dalam 7 kata terakhir! Persediaan lahan yang terbatas tidak datang bahkan untuk menjamin bahwa nilainya akan meningkat seiring waktu. Pasokan hanya satu faktor yang perlu dipertimbangkan dalam memperkirakan berapa banyak paket real estat yang berharga, dan itu tidak sepenting masalah lain ketika datang untuk menentukan nilai lahan untuk pembangunan.

Proses penilaian pengembangan lahan dimulai dengan beberapa pertanyaan. Pertanyaan-pertanyaan ini berfokus pada penggunaan paket yang paling menguntungkan, dengan mempertimbangkan zonasi saat ini dan pembatasan hukum lainnya dan batasan fisik apa pun dari situs tersebut. Nilai terkait dengan "penggunaan tertinggi dan terbaik" dari parsel tanah yang merupakan penggunaan paling menguntungkan yang legal, mungkin secara fisik dan layak secara ekonomi. Itu kegunaan (utilitas) dari paket tanah adalah kuncinya.

Anggap saja ada satu petak lahan kosong, yang terdiri dari 20 hektar, yang tersedia di suatu daerah. Ini memiliki lokasi yang bagus dan jalur utilitas publik berada di jalan. Penjual meminta $ 2 juta untuk itu. Berapa nilainya? Anda tidak dapat menjawab pertanyaan itu sampai Anda mengetahui beberapa fakta tambahan, seperti apa yang digunakan dan pengembangan kepadatan diizinkan di bawah zonasi, berapa luas lahan yang dapat dikembangkan, dan jika izin utilitas tersedia. Dengan kata lain, Anda perlu tahu bagaimana paket dapat digunakan dan intensitas penggunaan itu mungkin.

Lower Future $$$

Waktu dapat berfungsi untuk atau menentang nilai pengembangan lahan. Ini dapat membawa perubahan yang membatasi bagaimana sebuah paket dapat digunakan atau berdampak kelayakan ekonomi atau fisik untuk pengembangan. Pemerintah lokal, daerah dan negara bagian dapat memberlakukan undang-undang yang melarang atau menangguhkan pengembangan selama jangka waktu tertentu untuk memungkinkan suatu kondisi untuk diperbaiki atau perubahan yang akan diberlakukan. "Moratorium" ini bisa berlangsung berminggu-minggu, berbulan-bulan, atau bahkan bertahun-tahun.

Anggaplah bahwa 20-acre parcel berada di area yang telah meledak dengan pengembangan. Pembangun telah membeli hampir semua izin selokan yang tersedia. Pemerintah setempat memberlakukan moratorium dan berhenti mengeluarkan lebih banyak selokan dan izin bangunan sampai instalasi pengolahan limbah yang ada diperluas atau pabrik baru dirancang, dibangun dan dipasang. Pembangunan dapat dihentikan selama bertahun-tahun karena hanya properti yang memiliki izin sewer yang dapat dibangun. Penjual akan kesulitan menemukan pembeli begitu moratorium mulai berlaku karena para pembangun tidak akan tertarik untuk mengikat sumber daya pada properti yang tidak dapat mereka gunakan untuk masa mendatang.

Kenyataan bahwa paket ini adalah satu-satunya properti yang belum dikembangkan yang tersisa di seluruh area tidak berarti bahwa itu bernilai uang besar sekarang atau bahkan 10 tahun dari sekarang. Jika dikategorikan pertanian, misalnya, properti mungkin tidak akan menghargai secara terukur dari waktu ke waktu tanpa perubahan untuk mengizinkan penggunaan pembangunan yang menguntungkan. Sebagai alternatif, bungkusan itu mungkin mengandung area sumber daya alam yang signifikan yang entah tidak bisa diganggu atau akan meningkatkan biaya sampai pada titik di mana pengembangan apa pun tidak akan layak secara ekonomi. Waktu tidak akan membuat batasan-batasan ini menghilang secara ajaib. Nilai tidak akan meningkat secara substansial seiring dengan berlalunya waktu.

Masa Depan Lebih Tinggi $$$

Properti 20-acre bisa bernilai besar jika berada di area yang ditargetkan untuk pertumbuhan. Sebuah tol lintas negara mungkin dalam pekerjaan sebagai hasil dari perencanaan bertahun-tahun di tingkat negara bagian dan kabupaten, dan nilai properti ini akan melonjak jika berada di koridor jalan raya yang diusulkan. Bungkusan itu dapat bernilai lima tahun dari sekarang ketika pemerintah daerah memperbarui rencana induknya dan memutuskan bahwa properti di daerah ini harus dikategorikan untuk memungkinkan pembangunan yang lebih intensif daripada pertanian. Perubahan ini akan mempromosikan rencana untuk pembangunan perumahan dan fasilitas ritel dan komersial utama (mal regional, pusat perbelanjaan, taman hiburan dan kampus kantor), dan utilitas publik akan diperluas atau diperluas untuk menangani pertumbuhan yang diharapkan terjadi di area ini. Apresiasi substansial akan terjadi, bukan karena berlalunya waktu, tetapi karena penggunaan tertinggi dan terbaik dari paket telah berubah secara dramatis.

Leave a Comment

Your email address will not be published. Required fields are marked *